好酒店設計從精準定位開始

     酒店作為投資相對穩健的行業,備受投資者的青睞,隨著80后、90后群體成為社會流動和消費主體,市場的消費觀念和需求也進一步升級,酒店行業也面臨著產品更新換代的壓力,產生了新興酒店投資市場和酒店升級換代的投資市場。

1、自己喜歡的酒店,不一定是好酒店
準確的市場定位是酒店成功經營的關鍵,想做成一家盈利的酒店,合適的市場定位至關重要。
投資酒店一般有三個動因:第一個是投資者手里有閑錢,不知道該投資什么項目。
第二是投資者希望酒店成為自己的社交場所和平臺。
第三點主要是投資者想把酒店投資作為一個自己產業的一部分傳給自己的后代,因為投資酒店相對而言比較穩定,能夠讓自己擁有長期穩定的現金流。
然而,想要達成這些目的,投資者首先應注意避免認知上的誤區,這些誤區往往導致投資的酒店與未來客群的需要相悖,更遑論投資目標的實現。
有很多投資者只喜歡“高大上”的酒店,這類酒店有很大的挑空的大堂,有歐式的大床,有金燦燦的水晶燈等。這類投資者認為投資的酒店一定要符合自己的身份或是審美觀。
2、做好酒店定位的六個要素
首先,我們要根據物業本身的現狀進行定位。所謂的物業就是可以用來做酒店的建筑。假如一棟樓里每間房的面積特別小,那么就不可能將其定位為豪華型的酒店;如果這個物業本身年代久遠,我們無法改變它的結構和本來的設施,那么就只能根據建筑物本身去定位酒店。例如最適合做酒店的樓房叫板樓,中間一條走廊,兩邊都是客房,而如果建筑是像商場一樣的大平層,就不適合做酒店,因為容易造成很多暗房(沒有窗戶的房間)。
其次,準確的市場定位應該基于酒店所在區域客群的消費特點。無論是在旅游景區,在商務核心區,還是在城市的郊區,酒店所處的位置決定了消費者對這個酒店的需求,也就決定了酒店的市場定位。如果酒店處于商務中心,周圍有較多寫字樓,那么就要根據商務客人的習慣去設計酒店;如果酒店周邊坐落大型旅游景區,那么我們就要根據游客的消費習慣去設計酒店;如果酒店在學?;蜥t院附近,我們也要根據這一類消費者的需求去設計酒店。
第三,做好定位,還需研究你的競爭對手。比如說一個地區周邊全是五星級酒店,那么你就不能再投資五星級酒店,要注意差異化的競爭。當然也有特殊的例子,如果周邊三公里內有20多家酒店,這20多家酒店生意都特別的好,定價也接近,每年都是100%以上的出租率,那么也可以進入這個市場;但是如果周邊酒店大部分都在同一檔次,而且出租率都不好,甚至低于50%,這個時候就不能投資這一類的酒店了。

第四,要根據未來的消費者的升級需求進行定位。中國大量的消費者早就已經升級換代成為中產階級,而中產階級的需求是碎片化、特色化、細分化的。比如為了滿足新的消費需求,現在的酒店都需要設置衛生間干濕分離、甚至三區(馬桶、淋浴間、洗手臺)分離。特別注重衛生的保證,在新一代的產品設計中增加馬桶的消毒設施;房間內最好設置冰箱,因為很多客人增加了對食物冷藏的需求;房間里的保險柜也可以撤銷,因為現在人們出門不會攜帶大量現金;房間燈光需要分區設計,減少主燈,增加背景燈的比例……所以酒店投資得緊跟趨勢,還要具備一定的前瞻性,以便及時滿足市場新的消費需求。

衛生間馬桶、淋浴間、洗手臺三區分離

第五,要了解周邊區塊的整體規劃和設計,做好超前規劃。比如周邊規劃新建一座大學城,考慮到主要客群是學生群體,那么酒店的定位就不能太高,總而言之,需要根據周邊市場的物業形態的變化,去時刻調整自身的市場定位,并做好超前規劃。一個酒店它他要經營最少10年以上,甚至達到20年乃至30年經營期,作為投資者,要充分估計到這二三十年之內,周邊的市場會發生哪些變化。我們“時光漫步”會給酒店適當做一些超前的配備,比如說在房間里面配備了新的通風系統;為了滿足客人日益提升的衛生需求,我們在房間硬件設計的時候就特別注重對衛生的保障。只有適度地超前規劃,才能夠使項目在整個經營周期之內擁有長期穩定的收益保障。

最后,酒店的定位需量力而行,應基于投資額規模做決定。如果計劃用1000萬投資100間客房,那么只能做中低檔的酒店;如果計劃用1500萬到2000萬,那么可以做一個中高檔的酒店。酒店投資需要遵循一個很重要的原則,那就是有多少錢,辦多少事,千萬不要去貸款、去借款投資酒店,因為酒店行業雖然能提供一個長期穩定的現金流,但是它一定不是暴利行業,在投資時不要一味盲目求大求新,本來設定了1000萬,結果投到了1500萬,還要去借500萬,這個時候投資規模如果控制不好,就容易導致失敗。
總而言之,酒店經營需要對未來的超前思維,如果前期項目把握不準確不夠好,后期運營做再多的努力也無濟于事。磨刀不誤砍柴工,在市場定位的階段,寧可多花一點時間去做市場調研,多花點精力去分析競爭對手,多去請教一些行業專家或是酒店前輩,也不要著急去做決定。